Grondbeleid

Wij faciliteren en realiseren projecten en gebiedsontwikkelingen die passen binnen het gemeentelijk beleid. In dat verband verwerven wij, indien gewenst vanuit strategisch oogpunt vastgoed (gronden en objecten), we beheren het vastgoed (al of niet tijdelijk) en we verkopen het, binnen de geldende financiële en juridische kaders.

Wij willen de stad Amersfoort verder ontwikkelen en verduurzamen in samenwerking en/of samenspraak met de inwoners en ondernemers en andere partijen in de stad. Grondbeleid wordt ingezet om te faciliteren, te regisseren, te verbinden, te verleiden en zo nodig te verwerven.
Gebiedsontwikkelingen zijn zeer uiteenlopend van aard en veranderen in de loop van de tijd. Per ontwikkeling passen we maatwerk toe. Wij benoemen bij de start van een ontwikkeling onze gewenste rol en het instrumentarium dat we willen inzetten. Als gemeentelijke doelstellingen niet gerealiseerd (kunnen) worden door anderen of als we een ontwikkeling op gang willen brengen, zetten we actief grondbeleid in. Een actieve rol wordt altijd vooraf gegaan door een risico- en financiële analyse.
Wij zetten tijdelijk gebruik van vastgoed in om initiatieven met een (maatschappelijke) meerwaarde te faciliteren. Tijdelijk gebruik kan daarmee een bijdrage leveren aan de leefbaarheid, economische ontwikkeling, als vliegwiel fungeren of een startruimte voor initiatieven bieden. Als we gemeentelijk vastgoed verkopen, onderzoeken wij eerst of (sociale) woningbouw mogelijk is. 
Wij zijn ons bewust van de vele onzekerheden die gebiedsontwikkeling in deze tijd met zich meebrengt en sturen daarom strak op de financiën. Dit doen we met behulp van scenarioanalyses, risicomanagement en stapsgewijze besluitvorming zodat tijdig ingegrepen en bijgestuurd kan worden.

Op 26 november 2021 is door de Hoge Raad het zogenaamd arrest-Didam gewezen. De kernverplichting uit dat arrest-Didam kan als volgt worden samengevat.
De Hoge Raad heeft in het arrest-Didam bepaald dat uit het gelijkheidsbeginsel voortvloeit dat (o.m.) een gemeente die het voornemen heeft een aan haar toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien (i) er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de betreffende onroerende zaak  of (ii) redelijkerwijze te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval moeten er selectiecriteria opgesteld worden die objectief, toetsbaar en redelijk zijn. In geval van slechts één serieuze gegadigde moet de gemeente zijn voornemen tot het verrichten van de privaatrechtelijke rechtshandeling tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekendmaken dat eenieder daarvan kennis kan nemen.
Handelswijze en eventuele consequenties worden inmiddels onderzocht.

De behoefte aan woningen in Amersfoort is nog steeds groot, hoewel er sprake is van onzekerheid als gevolg van corona en de economische situatie. De woningprijzen in de regio Amersfoort zijn afgelopen jaar verder gestegen.
De gemeente en de corporaties hebben de ambitie om binnen het woningbouwprogramma de komende jaren extra (sociale) huurwoningen voor de doelgroep beschikbaar te krijgen. Bij nieuwe ontwikkelingen bestaat de verplichting minimaal 35% sociale woningbouw toe te voegen aan het programma. De gemeente is bereid om ontwikkelingen die onrendabel worden door toevoegen van sociale woningbouw, financieel te ondersteunen.  Ook wordt ingezet op meer woningen in de categorie middenhuur, zoals uitgewerkt in het vastgestelde Deltaplan Wonen . Periodiek wordt gerapporteerd over de voortgang van de woonopgave, zie hiervoor RIB 076 - Voortgang woningbouwopgave 2021-2 . Wij zetten in op een inclusief en gevarieerd woningbouwprogramma. Dit wordt onder andere bereikt door transformatie en de ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties.

Ondanks de coronacrisis zijn de verkoopprijzen van zowel nieuwbouw als bestaande woningen het afgelopen jaar sterk gestegen. Dit wordt onder meer veroorzaakt door lage werkloosheid, lage hypotheekrente en door de krapte op de woningmarkt. De eerder verwachtte prijsdalingen van woningen zijn niet opgetreden. In tegendeel, ook in 2022 en 2023 worden prijsstijgingen verwacht. Deze prijsstijgingen liggen echter wel aanmerkelijk lager dan het afgelopen jaar. De woningmarkt in Amersfoort ontwikkelt zich in lijn met het landelijk beeld. Voor de vrije sector huurwoningen geldt dat vanaf 1 mei 2021 de jaarlijkse huurverhoging begrensd is tot de inflatie plus 1 procent. Dit geldt voor de komende drie jaar. In 2021 was de maximale huurverhoging 2,4 procent (zonder mutatie van de huurder).

De structurele bouwkostenstijging is lager dan de stijging van de woningprijzen. Ook in 2021 had men in de bouw te maken met stijgende bouwkosten vanwege de gevolgen van corona. Er is bijvoorbeeld onvoldoende beschikbare capaciteit van menskracht, stijgende materiaalprijzen en lange levertijden.

De opbrengstenstijging wordt niet volledig ingerekend, omdat afnemers van grond een inschatting moeten maken van de waarde van de grond voor projecten die later worden gerealiseerd en verkocht. Dit doen zij op basis van onvolledige en verouderde informatie. Voor onzekerheden worden risicomarges opgenomen. Prijsontwikkelingen werken daardoor vertraagd en minder sterk door in grondwaarden. Door de grote onzekerheid in de economie wordt dit effect mogelijk versterkt.

De markt voor commercieel vastgoed is in 2021 verder aangetrokken. Het economisch herstel is in 2021, ondanks de aanhoudende corona-perikelen, beter dan verwacht. Door de groei van e-commerce blijft de behoefte aan met name distributiecentra en opslagruimten groot. Dit logistiek georiënteerde segment is echter minder geschikt voor Amersfoort. Ook kleine- tot middelgrote bedrijfsruimten (500-1000 m², bijbehorende kavels tot ca. 2.500 m² met incidenteel uitschieters richting 5.000 m² of nog groter), zijn populair. In het bijzonder wordt hier gewezen op bedrijfsverzamelgebouwen, die een grote populariteit genieten. Bedrijventerreinen met modern functionele bedrijvigheid die in ontwikkeling zijn, zoals De Wieken, maar ook meer hoogwaardige bedrijventerreinen als Bedrijvenpark Vathorst profiteren hiervan. Bijna alle grond op De Wieken is inmiddels uitgegeven of gereserveerd.
In 2021 heeft de gemeente op het hoogwaardige bedrijvenpark Vathorst twee bedrijfskavels geleverd en op het meer functioneel georiënteerde bedrijventerrein De Wieken zijn 3 kavels geleverd.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan worden de financiële kaders van een ontwikkeling vastgelegd in een grondexploitatie. Ten behoeve van het opstellen van de jaarrekening zijn de lopende grondexploitaties per 1-11-2021 geactualiseerd. De exploitaties zijn getoetst aan de huidige marktsituatie: zowel het prijsniveau als de planningen zijn, waar nodig, bijgesteld.
Een toelichting van deze getallen is opgenomen in het .... (link MPG)

Tabel: PG.01 Grondexploitaties

Vrijval Voorzieningen

(Voorziening) Grondexploitatie Vathorst (PPS)
In het verleden is er een voorziening getroffen voor verliezen die toen voorzien werden bij het Ontwikkelingsbedrijf Vathorst (OBV) bij de ontwikkeling van Vathorst. Omdat de gemeente voor ca. 50% deelneemt in het OBV moest de gemeente ook 50% van het verwachte verlies betalen. Dit verlies bedroeg in totaal ca. € 17,6 miljoen, waarvan € 8,8 miljoen ten laste kwam van de gemeente. In de grondexploitatie van het OBV is deze bijdrage van de gemeente verwerkt als zogenaamde kapitaalsstorting en staat gepland in het laatste jaar van de ontwikkeling van Vathorst.

De markt heeft zich tot 31/12/2021 in Vathorst goed ontwikkeld. Inmiddels is er binnen het OBV sprake van een substantiële financiële reserve die ook gebruikt kan worden zodat de gemeente een (groot) deel van haar bijdrage niet hoeft te betalen. De recente cijfers laten zien dat er sprake is van een netto financiële reserve van in totaal € 13,6 miljoen.  Als de markt zich verder zou ontwikkelen zoals nu geraamd is, is deze reserve ‘over’ en de vereiste kapitaalstorting kan dan € 13,6 miljoen lager zijn. Omdat de gemeente voor 50% eigenaar is, betekent het dus dat de gemeente € 6,8 miljoen minder bij hoeft te dragen. Daarom kan de voorziening bijgesteld worden van € 8,8 miljoen naar € 2,0 miljoen. Omdat met de kennis van 31/12/2021 deze financiële reserve groot genoeg lijkt, worden er ook gesprekken opgestart om de verplichte kapitaalsstorting nu al te verminderen, omdat deze niet geheel nodig lijkt. Dat maakt dat we nu opnieuw naar de benodigde hoogte kijken en deze voorziening nu bijstellen naar het per peildatum verwacht benodigde niveau van € 2,0 miljoen.
De financiële analyse gaat uit van de situatie per 31/12/2021 en de verwachting dat de toekomst volgens planning verloopt. Inmiddels zijn er grote globale ontwikkelingen die uiteindelijk ook de resultaten van deze Publiek Private Samenwerking (PPS) kunnen beïnvloeden. Risico’s die onder andere aanwezig zijn, zijn:

• Grondstofprijzen (kunnen) fors stijgen en de kosten van het bouw- en woonrijp maken worden (fors) hoger dan verwacht;
• Ook kunnen de toegenomen energiekosten en bijvoorbeeld de materiaalkosten leiden tot hogere stichtingskosten van woningen. Vanuit een residueel perspectief bezien dalen dan de grondprijzen die gerealiseerd kunnen worden;
• De hypotheekrente loopt inmiddels (snel) op. Dat betekent ook dat de verwachte verkoopprijzen van woningen minder snel stijgen c.q. dalen. Deze ontwikkeling zorgt er ook voor dat de grondprijzen uiteindelijk onder druk kunnen komen.

Als een aantal van deze risico’s zich voordoet, dan heeft dat tot gevolg dat een deel van de financiële reserve daarvoor aangewend moet worden en we in een volgende analyse de voorziening weer moeten ophogen. Omdat de nog te maken kosten en te realiseren opbrengsten substantieel zijn, kunnen relatief beperkte kleine wijzigingen alsnog substantiële effecten hebben.

(Voorziening) Grondexploitatie Podium (PPS)
Het kantorenpark Podium bestond uit een grootschalige kantoorontwikkeling (ca. 135.000 m² BVO) gelegen tussen de A28, de spoorlijn Amersfoort- Zwolle en de woonwijk Vathorst. Deze ontwikkeling liep via een PPS tussen de gemeente Amersfoort (via de Grondexploitatie Amersfoort BV) Heijmans en ING Real Estate Development, waarvoor een VOF is opgericht. In 2016 is ING uit de VOF-Podium getreden. De overgebleven vennoten, de gemeente en Heijmans, hebben een herontwikkeling naar woningbouw uitgewerkt.  Voor het mogelijke verlies is al een voorziening getroffen van € 6 miljoen.
Inmiddels is het nieuwe bestemmingsplan op 10 november 2020vastgesteld om van kantorenontwikkeling naar woningbouw te gaan. Zoals in dit bestemmingsplan aangegeven, is het verwachte negatieve resultaat lager dan de voorziening van € 6 miljoen, namelijk mogelijk ca. € 4.1 miljoen. Omdat de afspraken nu geëffectueerd worden, met een onherroepelijk bestemmingsplan, kan de voorziening bijgesteld worden naar € 4,1 miljoen. Dat betekent dat er € 1,9 miljoen vrijvalt uit deze voorziening.

Voorziening Gronden Vathorst Bovenduist
Vanwege de grote opgaven kan een gemeente, op het gebied van woningbouw, gronden verwerven met het oog op gebiedsontwikkeling die op langere termijn gaat spelen. Dergelijke gronden, waarvan op voorhand vaststaat dat deze als bouwgrond zullen gaan fungeren, maar waarvoor nog geen operationele grondexploitatie is vastgesteld worden in de regel als ‘warme grond’ geduid. Deze gronden worden op de balans opgenomen onder de materiële vaste activa tegen verwervingskosten.
Dit speelt bij de ontwikkeling van Bovenduist. Jaarlijks moet de boekwaarde van deze grond getoetst worden aan de marktwaarde. Voorwaarde om hierbij de mogelijke toekomstige herontwikkeling te betrekken is  dat de raad een expliciet besluit heeft genomen over deze ontwikkeling.  Omdat de raad nog geen besluit genomen had tot ontwikkeling van Bovenduist, is echter bij de vaststelling van de jaarrekening 2019 geconcludeerd dat dit nog geen warme grond betreft. Dit heeft geleid tot de conclusie dat het treffen van een voorziening, à € 4,6 miljoen, noodzakelijk was, omdat de boekwaarde hoger was dan de marktwaarde op basis van de huidige bestemming. Omdat in 2021, middels het raadsbesluit De ontwikkeling van Vathorst-Bovenduist, de raad wel besloten heeft tot ontwikkeling van Bovenduist, kan deze voorziening weer vrijvallen.
 Het vrijvallen van deze voorziening, en daarmee het ‘herstellen’ van de oorspronkelijke boekwaarde, is een louter administratief gevolg van het vastgestelde raadsbesluit en zegt dus niet dat de toekomstige ontwikkeling van Bovenduist budgettair neutraal zal zijn. Dit is wel het vastgestelde streven maar ook bij deze ontwikkeling zien wij een aantal risico’s:

• In het raadsvoorstel is besloten dat een aantal ‘in het verleden gemaakte afspraken’ vereffend worden. Wat de mogelijke financiële gevolgen zijn van deze afspraken kan nu niet met zekerheid vastgesteld worden;
• Het ontwikkelkader van Vathorst Bovenduist is nog niet vastgelegd. Dat maakt dat er geen duidelijkheid is over de omvang van het programma. Daarmee zijn toekomstige opbrengsten en kosten ook onzeker;
• De ontwikkelingsstrategie voor Bovenduist is nog niet bepaald. Als er bijvoorbeeld gekozen wordt voor een faciliterende rol van de gemeente, is de gemeente gehouden aan het wettelijk (gemaximeerde) kostenverhaal. Onzeker is of dan alle kosten ook daadwerkelijk verhaald kunnen worden;
• De exacte financiële gevolgen van het stapelen van ambities kunnen nu niet bepaald worden. Dat maakt de financiële haalbaarheid onzeker;
• Ook deze ontwikkeling wordt beïnvloed door globale ontwikkelingen. Deze zorgen voor hogere materiaalprijzen en onzekerheden die onder andere zorgen voor stijgende rentepercentages en meer onzekerheid over toekomstige grondopbrengsten;
• (Voor de volledige risico-paragraaf zie: De ontwikkeling van Vathorst-Bovenduist)

Als een of meerdere van deze risico’s zich voordoen kan bij de vaststelling van het ontwikkelkader van Vathorst Bovenduist alsnog sprake zijn van tekort waar op dat moment alsnog dekking voor gevonden moet worden, als vastgehouden wordt de vastgestelde inhoudelijke ambities.

Ruimtelijke ontwikkelingen zijn vaak complexe, langjarige trajecten waar veel geld mee gemoeid is. Dergelijke projecten kennen verschillende risico’s. Bij de herzieningen van de grondexploitaties worden de risico’s gekwantificeerd. Sinds de wijziging van het BBV in 2016 is binnen grondexploitaties maar een beperkte post onvoorzien opgenomen, waardoor het risicoprofiel is gestegen. Slechts een beperkt deel van de risico’s kan worden opgevangen. De overige risico’s worden meegenomen bij het bepalen van het gemeentebrede benodigde weerstandsvermogen. De methodiek hiervan is vastgesteld door het college (zie Bijlage 2: Risico’s grondexploitaties: zo werkt het in Amersfoort! )

Voor het risicomanagement maken wij gebruik van de Risman methodiek. Voor alle grote projecten zijn de risico’s nader geïdentificeerd en voorzien van beheersmaatregelen. Hierdoor kan beter gestuurd worden op de projecten. Voor het bepalen van de hoogte van de risico's is gebruik gemaakt van een Monte Carlo-analyse. Het totaalbedrag aan risico's wordt betrokken bij de analyse van het totaal benodigde weerstandsvermogen.
Mede voor het bepalen van de risico's worden de grondexploitaties jaarlijks herzien. Bij deze herziening worden nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen niet meegenomen. Toch kunnen deze ontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld Bovenduist of de herontwikkeling van de huidige stadhuislocatie een substantieel risico-profiel met zich meebrengen, afhankelijk van de gekozen ontwikkelstrategie. Omdat deze strategie nog niet vastligt en ook andere ruimtelijke en financiële kaders niet zijn vastgesteld, zijn deze toekomstige risico's buiten beschouwing gelaten. De risico's van de nieuwe grondexploitatie Kop van Isselt (Grondexploitatie Rova) zijn meegenomen omdat deze vastgesteld zijn bij het MPG.

De verwachte maatschappelijke en economische ontwikkelingen rondom het Coronavirus zijn meegenomen in het huidige MPG en bij het bepalen van de parameters die gehanteerd zijn in de grondexploitaties. In aanloop naar de komende herzieningen zijn deze verwachtingen opnieuw getoetst aan de realiteit van de grondexploitaties, zie hiervoor 'Vaststelling uitgangspunten Meerjaren Programma Grondexploitaties (MPG) 2021'.

Tabel: PG.02 Risico's en weerstandsvermogen

Paragraaf Risicomanagement en weerstandsvermogen: In deze paragraaf wordt het totale overzicht van risico’s voor de gemeente inclusief de risico’s van de grondexploitatie weergegeven.